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哪裏寫錯了，歡迎指正。
之前寫了2篇房産經紀人不會告訴你的真相：
https://www.1point3acres.com/bbs/thread-716008-1-1.html
這裏說幾個賣房合同過程中賣家經紀人不會告訴你的真相
1. 有幾種不同賣房的合同
最常見是 獨家代理， 就是不管是誰找的買家（包括自己找的），把房子賣掉了， 傭金都歸賣家經紀人，灣區絕大多數賣房合同是這種。
還有一種是open listing, 就是幾個賣家經紀人競爭，誰找的買家，傭金歸誰，基本沒有經紀人做這個。
另外一種是 net listing, 就是賣家設定一個價格，成交價格超過這個設定價格部分，做爲傭金全部歸賣家經紀人。
這種有時候會用，如果設定的價格太高，就比較考驗經紀人的水平， 但是賣家經紀人有本事賣的更高的，就賺的更多。
但是如果設的太低，比如設了100萬， 最後200萬成交，經紀人賺100萬， 就會出現賣家心裏極度不平衡的情況。
2. 賣房合同上的合同過期日期
這個是合同最重要的之一， 合同過期日期一定要填的。
賣家經紀人一般希望合同時間越長越好，有些黑心經紀人會要簽半年或者一年。
但是合同時間短對賣家有利， 如果對賣家經紀人不滿意， 時間一到就可以換人賣。
比如灣區是賣方市場，一般房子從准備到上市， 到Close， 三個月可以完成了。
2022高房價與打房政
策糾結 房仲：打久了
房市會降溫
展望2022年，市場會出現
幾項改變，首先超寬鬆的
利率條件可能出現改變，目前央行已針對建商融資進行金檢與降低貸款成數，另一方面銀行放款政策也會...
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預言2022年房市「現
短暫拋售潮」 蔡上機：
想買房絕不能著急
而他再次大膽預言，2022
年房地產將會是「洪水氾
濫潰堤，夾帶土石流」。 蔡上機表示，台灣房價經過2021年的群魔亂舞，政府的打房政策似乎無效後，政府恐在...
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2022年打房靠這招？
解碼升息無用的房市
三大殘酷真相…
進一步來看，央行政策直
觀的以為調漲利率有效，
但對短進短出的投資客而言，買屋後的利息支出，只要抓二、三年繳付即可，沒打算長期持有的投機客層，壓根...
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張旭嵐／2022房市戰
略用這一招取代「房海
戰術」 | 房地產
觀察政府近期打房政策，
限縮多屋以上的貸款條
件，或是囤房稅的方式調控市場交易，多半都是希望透過「制量」達到「制價」的效果，因此置產族購屋策略，...
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政府打房為何越打房
價越高？除「羊群效
應」外還有低利環境專家 ...
回顧過去政府所推出的打
房政策，包括2020年底央
行推出選擇性信用管制， ... 升息對於市場也會有信心面的衝擊，再加上打房政策的不確定性，預期2022年...
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名家論壇》徐佳馨／
2022的憂愁美麗
這段時間最常被問的問
題，莫過於2022年怎麼
看？ 畢竟，在大選將至與民意壓力下，打房政策重拳連連，可是基本面不差，各地重大建設震天價響，在多空...
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央行調控政策升級 台
經院估2022上半年房
市高檔震盪
台經院院長張建一指出，
政府的態度是打炒房，不
是打房，希望過去投機性質的置產能夠軟著陸，因此調控政策陸續升級，他也預計美國如果快速升息，那麼...
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算準群魔亂舞 命理
師：2022房市轉空下
殺湧現
蔡上機表示，運勢顯示，
台灣地產在2021年漲的
太快太兇，福氣提早用完，2022年台灣地產將面臨洪水氾濫潰堤，土石流衝擊。 首先由於政府2021打房政策，似乎...
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買房再等等！專家分
析自住客進場時機
央行總裁楊金龍上個月董
監事會談話，預告2022將
朝升息方向走，被外界視為 ... 專家分析，隨著打炒房政策持續推出，掌握升息、法案上路後時機，自住客...
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房仲：打炒房下重手，
2022年房市量平價緩
漲- 新聞
而展望明年，永慶房產集
團業務總經理葉凌棋(見
附圖)表示，升息將使全球金融市場出現震盪風險，國內則有打炒房政策，惟考量
房地產
剛性需求、避通膨公
股銀估上半年房市價
量持穩| 房地產
邁入2022年，盤點公股行
庫對房市展望，多認為在
剛性需求、資金尋找通膨避風港等 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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葉凌棋｜2022房市將
呈量平價緩漲格局
... 資金潮與低利環境下，
房市交易熱絡，自住、長
期置產族群積極看屋、進場，雖4月初有房地合一2.0修法紛擾，但民眾大都了解政策內涵是打炒房不打房，...
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2022全球經濟向上還
是向下？各國央行各
憑本事抗通膨
且2023年再升息3碼、
2024年2碼，上述四點傳
遞聯準會認為貨幣政策應該開始收 ... 唯獨中國，受到2021年經濟趨緩，疊加政府打房、限電危機造成企業利潤...
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2022打房元年短空長
多房市佈局先搶「有建
設、低基期區 ...
台中建築經營協會近期完
成第十二屆理監事及理事
長改選，對這波房價報復性上漲及政府打房政策，外界更戲稱明年是「打房元年」，新任理事長、日灃建設...
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「終結炒房之島」他到
央行解盤房市 獻策十
二招：2022要小心了
「終結炒房之島」他到央行
解盤房市獻策十二招：
2022要小心了. #政策 #央行 #打炒房 #調控 #金流 #房市 #不動產 #張欣民 #財政部 #金管會 #禁換...
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〈財經週報-房市〉政府
重拳打炒房 房市料將
價盤量縮
央行與內政部出重手打
房，預料2022年房市將呈
「價盤量縮」格局。 ... 太正確，若真要抑制房價，應擴大住宅供給、以量制價，目前祭出的政策都是在抑制...
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2022年房市三大變數
房價漲勢有望趨緩
葉凌棋指出，政府「打炒
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明確，在一連串政策實施後，預期明年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價...
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韓國瘋狂房市終於趨
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回顧此前，文在寅因為施
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剛性需求、避通膨 公
股銀估上半年房市價
量持穩
中央社記者吳佳蓉台北1
日電）邁入2022年，盤點
公股行庫對房市展望，多認為在剛性 ... 另名國營銀行主管則分析，在政策調控力道介入，以及塞港、原物料...
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打炒房無感購屋痛苦
指數增| 房地產
... 顯示政策打炒房效果有
限，全國民眾平均要不吃
不喝超過九年才能買房。 ... 不過徐佳馨說，預期2022年央行會升息，熱錢也不
就是因爲賣房合同有過期日期，所以賣家經紀人會希望房子越快賣掉越好，
最害怕的就是法律糾紛 導致房子不能及時賣掉， 所以賣家經紀人一般都不希望賣家買家因爲押金糾紛走法律程序。
3. 賣房合同上的listing price（不是Redfin上的）
以前這個是合同中最重要的部分，這個價格決定了經紀人是否能拿到傭金。
只要房子收到了超過這個價格的Offer，不管賣家接受與否， 賣家經紀人就有權拿到傭金。
但是2013年後， 賣房合同更改了這部分（ ）
現在這個價格已經沒有任何用處了，想寫多少寫多少， 100萬的房子寫200萬也可以， 500萬也可以， 這個價格買家看不到。
這個價格不是Redfin上面的上市價格, 100萬的房子上市價格可以寫成90萬，跟賣方合同上的價格沒有任何關系
4. 灣區中國經紀人賣房收多少傭金（不包括給買家的）？
因爲灣區房價高， 一般Redfin收 1% ， 很多華人Broker經紀人收1% 到1.5%, 非華人broker經紀人會收2% 到 2.5%
Compass 經紀人一般會收2.5%。
收費有時也會根據房子類型，地點，新舊程度， 房市好壞等變化。
5. 賣家如何決定給買家經紀人多少傭金？
給買家經紀傭金多少是賣家決定的， 想給多少就給多少， 可以給1%， 可以給5000 或者10000
灣區一般是給2.5%（新建房給的少一些）， 目前絕大多數人買房都找經紀人， 所以這個錢不能省。
給買家經紀人傭金的少的話，經紀人就會建議自己客戶不買你的房子， 也不會帶客戶看你的房子。
按百分比給買家經紀人傭金的好處是，成交價越高， 買家經紀人賺的越多，買家經紀人就會想辦法讓客戶使勁加價買了。
6. 賣家賣房過程中由于計劃改變不想賣了還需要付經紀人傭金麽？
以前是需要的，只要合同簽了， 在合同截至日期前，只要賣家經紀人收到了比合同上listing price 高的Offer，那賣家經紀人就有權拿到傭金。
在2013年後， 賣房合同更新了一下 （ ）
現在是賣家可以拒絕任何Offer， 而不需要付賣家經紀人傭金。如果改變主意不想賣房了， 就不接任何Offer。
如果黑心經紀人嚇唬你， 說不接offer也要付傭金之類， 那就是在坑你。
有什麽問題可以回複，一一解答。
下一篇會講講賣家經紀人是怎麽把房子以遠高于市場價賣掉的
各位碼工水平要遠高于那些年入百萬經紀人，趕緊考個執照， 不要找不如自己的人買賣房了！